“外冈镇农宅基地置换试点，节约了607亩土地；南翔镇都市型工业小区的容积率为1.34，可提供农民就业岗位2000多个；马陆镇‘以土地股份化、股份资本化’的方式，使得农民能真正拥有一份资产性收益，全镇就业率达到96％。”这是上海嘉定区贯彻市委、市政府关于郊区发展战略的重大决策，通过对马陆、南翔、外冈、华亭等镇的试点，把落实集体土地制度改革与创新集体资产管理机制结合起来，壮大了农村集体经济，建立和完善了农民增收的长效机制，让农民一有薪金，二有租金，三有股份金，四有养老金；长期享有土地和集体资产收益分配，在经济发展中形成“水涨船高”的收入保障。

　　嘉定区采取两条措施；整合资源、促进土地集约经营、提高土地利用的效率：一是宅基地置换举措，即先用后征，先占后补，不占用土地指标，同时，通过归并自然村宅、集中建造农民居住区等，获得农民的支持。二是关于征地留用地政策，使农民不仅拥有“四金”，而且，通过将原有零星工业点的整合、平移、归并、集中后发展都市型工业，为全区各镇进一步提高产业能级，提供了一个更高的平台和更好的舞台。

　　据悉，该区为加快推进宅基地置换工作，成立了区宅基地置换工作领导小组及办公室，首先在外冈和华亭两镇试点，并被作为全市的样板模式加以推广。日前，在原有的基础上，该区又确定了黄渡、菊园、马陆等地区为新的试点。从完善农村保障机制、节约土地资源人手，将工作重点放在留用地归农村集体经济组织所有和股权量化射集体经济组织的每一个成员上。该区建设都市工业园区，节约土地、优化和调整土地存量、提高土地产出率，大大提高了引进企业的质量，成为二、三产业发展新的亮点；同时，又增加了农民的就业机会，保障了社会稳定。

　　嘉定区政府在全力推进“三个集中”过程中，一是强调以规划为先导。按照区新一轮发展的总体规划，形成布局合理、各具特色、组团开发的新格局，使每一个项目都成为城区发展的一条独特风景线，充分体现新一轮城镇建设的高起点和高水平。二以产业为支撑，提高二、三产业的发展水平，优化产业布局，促进农民就业。三是解决好农民收益保障问题，关键是要让农民看到实惠、得到实惠，真正实现土地集约、产业集聚、人口集中，从根本上改变全区功能布局，为嘉定新一轮的发展注入新的、强大的活力。

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　　南翔工业小区　农民增收新亮点
　　南翔工业园区都市型工业小区总占地151568平方米，总建筑面积181580平方米。其中，标准厂房建筑166400平方米，其它建筑面积15180平方米。整个工业小区建筑密度为29.6％、容积率为1.34％、绿化率达32％。目前，一般工业用地建筑容积率在0.5--0.6左右，而南翔都市型工业小区的容积率为1.34。可提供就业岗位2000个左右，年龄较大的失地农民也能得到妥善安置。据测算，目前房租标准按每平方米O.45元／一天计算，全年房租收入预计约3000万元人民币左右。在全面完成厂房招租工作后，预计小区全年产值在10--12亿元左右，税收估计在6000万元左右。工业小区首先保证每年支付给农民每亩1200元的青苗补贴费，并实施以每年递增5％的比例给予农民补偿的优惠政策。同时，通过镇劳动和社会保障事务所对失地农民办理了小城镇社会保险，解除他们在退休后的后顾之忧。村委会还以土地折价投入作为参股条件，工业小区根据经营状况给予失地农民—定的红利分配。

　　外冈宅基地置换　改善农民居住条件
　　外冈镇新建的农民集中居住区，由新加坡SGP设计事务所规划设计，让小区在高起点上开发建设。宅基地总面积1119亩，农民住宅1295户，人口数约4150人。范围涉及中的外冈新镇（部分）、国家级开发区（首期启动3平方公里）、产业园（物流基地和都市工业园）、新建道路等。规划还将新建置换小区用地34公顷，总建筑面积33万平方米，容积率0.97，住宅户数2836余套。建筑单位以多层为主，尽可能提高土地利用价值，同时符合置换农民的居住习惯。正在建设的小区绿化率达到37％，于今年1月31目开工，2006年交付使用。

　　在房型设计上，充分尊重置换农民的意见，共有6种房型供选择，包括适合老人居住的低楼层小房型，三口之家的中等面积的房型，以及三代同堂的大面积复式房型等。通过农民宅基地置换，可节约土地约605亩。

　　华亭现代农业　开辟增收新天地
　　嘉定农业园区是上海市级现代农业园区，位于华亭镇以北地块，规划面积10平方公里，园区总体布局分为核心、区、农业示范区和农产品深加工区。园区内粮、油作物优质良种覆盖率达到100％，各类经济作物优质良种覆盖率达到95％以上，园区内现代农艺模式技术覆盖率达到95％以上，排灌、农机等技术服务指标高于市平均水平10个百分点以上，农业科技贡献率达到6％以上。

　　园区主要功能设置为：农业部农技推广中心上海基地3000亩，三高粮田示范区3000亩，联华村核心区1285亩，无公害有机蔬菜基地3000亩，特色林果园1000亩，旅游观光区2000亩，农产品深加工中心1500亩。园区成立以来，有8家企业集团公司联合组建共同开发，充分考虑了农民的利益，确保农民有工做、有医看、有房住，使农民真正得到了实惠。

　　马陆土地股份化　农民获资产收益
　　截至2004年，马陆镇全镇务工农民达24000人，就业率为96％；1万名农民已按最高缴费标准纳入了镇保。今年，11116名退休农民又将一次性转入征地养老序列。“土地股份化、股份资本化”的方式，使得农民能真正拥有—份资产刨叟益。

　　该镇以股份合作方式，通过利益的捆绑、协调和发展过程的参与、监督，提高群众民主决策和民主管理的能力，同时还有利于充分发挥村民自治的主体作用。该镇在积极探索征用留用地制度的运作模式，着力突出“两个载体”和“一种模式”。“两个载体”：一是试点建造村级外集居中心，即在樊家、北管、李家3个外来务工人员集中的行政村，以农民参股的方式，按照“高品位规划、高标准建设、高效能管理的原则，建造村级外集居中心。目前，三个村级外集居中心规划占地分别为44亩、25亩和55亩，主体为5--6层建筑，建成后将可容纳12000余人居住。在此基础上，采用私营经济城、镇级资产公司、条件成熟的村级实业公司为主体，所在区域农民参股的方式投资开发。“一种模式”：股份合作公司运作模式。重点确定四大机制：一是股权配置机制，二是股权界定机制，三是股利保底机制，四是股权流转机制。从目前进展情况来看，不仅为广大人民群众所称道，而且深受企业和外来务工人员的欢迎。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　张宝珍
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　《城市导报》2005-5-12